Debido al éxito de las ventas de los cuatro edificios del proyecto Jumeirah Business Centers (JBC), el desarrollador Al Fajer Properties lanzó el quinto edificio, JBC 5, que se vendió por completo lo antes posible. El Dr. Shahram Abdullah Zadeh, CEO de Al Fajer Properties, le contó a nuestra revista las razones de la popularidad del proyecto Jumeirah Business Centers y qué lo hace único para los inversores, incluidos los países de la CEI.
Desde la introducción de los dos primeros edificios de JBC 1 y 2, su empresa expandió rápidamente su cartera con dos nuevos: JBC 3 y 4, y recientemente agregó el quinto: JBC 5. ¿Fueron estos sus planes iniciales o fue una respuesta a la alta demanda del mercado?
El mercado nos ha enseñado mucho. Hoy no podemos ignorar el hecho de que los inversores están mejor informados que los desarrolladores: conocen a fondo la situación en el mercado, tienen una idea detallada de cada proyecto y entienden perfectamente los pros y los contras de cada oferta.
Siempre escuchamos atentamente a los clientes que, para al Fajer Properties, son la principal fuente de comentarios del mercado. Esto es parte de nuestra política corporativa. La decisión de construir JBC en Jumeirah lake Towers (JlT) se tomó sobre la base de una investigación de consumo: según el mercado, Jumeirah lake Towers es la más atractiva para los inversores de todos los proyectos de Dubai. Y esto no es sorprendente si considera que JlT tiene ventajas tales como una infraestructura bien pensada, acceso conveniente a las rutas de transporte más importantes, proximidad a los principales centros de negocios y de ocio de Dubai y otros. Al mismo tiempo, Nakheel y la dirección de la zona económica libre del Dubai Multi Commodities Centre, bajo cuyo patrocinio se está desarrollando el proyecto, no descansan en sus laureles e introducen constantemente ideas innovadoras.
Las primeras dos torres, JBC 1 y 2, se vendieron inmediatamente después del lanzamiento. por lo tanto, decidimos expandir aún más la marca JBC y compramos tres parcelas de construcción adicionales. Por supuesto, íbamos a expandir el proyecto, pero, francamente, nadie esperaba que todos nuestros proyectos se concentraran en un solo corte. Simplemente siempre seguimos los deseos de los inversores.
Recientemente, el mercado se está centrando cada vez más en bienes raíces comerciales. ¿Esto llevará a que se desborde el espacio de oficinas después de la finalización de todos los proyectos anunciados?
De hecho, se han anunciado varios proyectos recientemente, pero la pregunta principal es si son tan atractivos como las torres del lago Jumeirah. Muy a menudo en los proyectos, la infraestructura no se pensó inicialmente, lo que lleva a retrasos en la puesta en marcha. La ubicación puede no ser la mejor tampoco. Sucede que los edificios en el proyecto están demasiado cerca uno del otro, lo que siempre es visible en el plan general. Todos estos puntos son defectos serios.
A su vez, el desarrollo de Jumeirah lake Towers se encuentra dentro del área de bienes inmuebles más grande de Dubai, que incluye los proyectos residenciales más prestigiosos por valor de miles de millones de dólares: las famosas "palmeras", Dubai Marina, residencia Jumeirah Beach, colinas de los Emiratos, islas Jumeirah, Jumeirah Village, Jumeirah Parque, Discovery Gardens. El área consta del 90% de los bienes inmuebles residenciales con derechos de propiedad y solo el 10% de las propiedades comerciales ubicadas en el desarrollo de Jumeirah lake Towers. Es lógico que las personas que viven en estas áreas no quieran pasar tiempo parados en los atascos para llegar a la oficina y regresar. Por lo tanto, la ubicación del edificio ya garantiza una gran demanda de espacio para oficinas.
Al mismo tiempo, Jumeirah lake Towers es una zona económica libre.
Los estándares de construcción también son importantes y estamos orgullosos de que varios edificios famosos construidos por nuestra empresa de construcción subsidiaria operen con éxito en Dubai. Por ejemplo, el complejo hotelero Al Murooj Rotana.
Nuestra empresa también presta mucha atención a la gestión de ventas de espacio. En mi opinión, muchos cortadores son injustos con los residentes de sus edificios y venden locales comerciales a cualquiera. Como resultado, existe el peligro de que todas las tiendas del edificio vendan productos idénticos. Le garantizamos que en cada uno de nuestros edificios habrá una variedad de tiendas, restaurantes y servicios.
Según los últimos datos, hoy Dubai necesita 8 millones de metros cuadrados. ft de espacio de oficina! Y esta cifra está creciendo día a día.
Es incorrecto suponer que todos los proyectos inmobiliarios comerciales anunciados recientemente se completarán a la vez. Lo más interesante es que hay muy pocas empresas contratantes en el mercado de la construcción, y cualquier proyecto no solo necesita ser anunciado, sino también construido. y no hay nadie para construir ... Pero este problema no nos amenaza, al Fajer Properties y al ahmadiah Constructing Co son socios habituales.
Durante la exposición Cityscape de diciembre, vendió el 75% del espacio del quinto edificio de JBC 5. ¿Qué hace que sus proyectos sean más atractivos que los ubicados cerca del mismo edificio?
De hecho, vendimos el 100% del área, no quedaba un solo objeto vacío. Creo que los principales factores del atractivo de nuestro proyecto en comparación con otros ubicados cerca son un estudio detallado, una amplia gama de servicios adicionales en edificios, un diseño exclusivo, una garantía con respecto a las fechas de entrega y oportunidades de financiación únicas. Añádase a esto la licencia de una empresa de una zona económica libre, que todo inversor puede obtener.
Garantizamos una devolución mínima de alquiler del 10% anual. Si el inversor quiere vender su propiedad, definitivamente la compraremos.
Estoy muy orgulloso de que la mayoría de nuestros clientes que compraron espacio de oficina en JBC los dejen solos: en el mercado secundario, nuestras propiedades prácticamente no se encuentran. Esto confirma la confianza de los inversores en una cooperación beneficiosa con nosotros y en recibir buenos rendimientos a lo largo del tiempo. Desde el anuncio de la primera fase del proyecto, hasta el día de hoy, el costo del espacio ha aumentado en un 50-60%.
¿En qué etapa se encuentran sus centros de negocios en este momento?
En las próximas semanas, se completará el trabajo de ciclo cero en la construcción de las dos primeras torres: JBC 1 y 2. Luego, tomará 20 meses para que estén listas por completo. Tres edificios posteriores: JBC 3, 4 y 5 están en la etapa de trabajo de etapa cero; El inicio de la construcción del cuerpo del edificio se planifica exactamente cuatro meses después.
En cualquier caso, de conformidad con el contrato, somos responsables del incumplimiento de los plazos para la entrega de objetos y, si esto sucede, pagaremos a los inversores una compensación mensual. por lo tanto, nos interesa hacer todo a tiempo.
¿Cuáles son los planes de Al Fajer Properties para el futuro?
Hoy, nuestra inversión en el proyecto de los Centros de Negocios de Jumeirah supera los 2.600 millones de dirhams, y ya estamos negociando la compra de cuatro terrenos adicionales en el proyecto Jumeirah lake Towers.
También estamos trabajando en dos torres en la autopista Sheikh Zayed, que no otorgan la propiedad total a los extranjeros. Uno de ellos se convertirá en un hotel de cinco estrellas para gente de negocios, el segundo se encuentra al lado del gigante Burj Dubai y está diseñado para oficinas exclusivas.
Estamos trabajando con gran interés en nuevas propuestas y proyectos.
Cuéntenos sobre el programa de financiación desarrollado por su empresa específicamente para inversores de habla rusa ...
Los inversores de habla rusa siempre han sido y siguen siendo un segmento importante y valioso para nuestra empresa. Desarrollamos un paquete de financiación junto con los inversores, por lo que no sorprende que se haya recibido con entusiasmo en los países de la antigua Unión.
La propuesta es que el inversor debe pagar el 30% del valor del objeto durante su construcción, el 10%, después de la puesta en marcha. Puede devolvernos el 60% del costo dentro de 10 años, en paralelo usando su oficina.
Tal esquema se llama "alquiler con propiedad posterior" y ha demostrado su eficacia porque ofrece el retorno de la inversión más rentable. Dado el costo de alquilar locales en nuestros edificios, el 60% es equivalente al alquiler por tres años. Esta oferta es muy limitada en el tiempo, por lo que debe darse prisa con sus pensamientos.
