El primer semestre de 2014 mostró que el mercado inmobiliario en Dubai se está volviendo más maduro, ganando la estabilidad inherente a todos los sectores en constante desarrollo. Una especie de barómetro para su estabilización fueron los informes de compañías de consultoría y análisis de fama mundial, que vigilaban de manera vigilante las fluctuaciones en el crecimiento y la caída de los precios. Las conclusiones que se pueden extraer sobre su base, pintan una imagen bastante optimista.
Estabilización del mercado
Si a fines de 2013, la mayoría de las agencias líderes, reconociendo en sus pronósticos un aumento sin precedentes en los precios de bienes raíces residenciales por un monto del 33%, pronosticaron un aumento adicional en el sector inmobiliario en Dubai en la cima de los indicadores de precios, entonces para fines del primer trimestre de 2014 quedó claro que el mercado se estabilizaría mucho más antes de lo esperado
Los expertos de una de las agencias analíticas más grandes y respetadas Jones Lang LaSalle en un informe para el primer trimestre de 2014 señalaron que el pronóstico de inversión para el mercado inmobiliario de Dubai continúa mejorando constantemente. Según el índice de confianza empresarial de JLL, en el último trimestre de 2013, este indicador alcanzó el nivel de 144,3 puntos, que es un 8% más que en el mismo período del año anterior. La economía de Dubai, según el Departamento de Desarrollo Económico, continuará fortaleciéndose en 2014 en gran medida debido a la estabilización del mercado inmobiliario; según el pronóstico, el PIB de Dubai en 2014 debería alcanzar el 4,7%.
A principios de 2014, como señalaron los expertos de JLL, el mercado inmobiliario en Dubai entró en una nueva fase de desarrollo, aprovechando la mayor demanda de vivienda. Llamaron al aumento en los precios de alquiler y venta en el emirato "lógico y predecible", especialmente después de la ola de caída de la demanda que se observó en Dubai en 2008-2009. Otro indicador de la creciente confianza de los inversores fue el aumento en el valor total de todas las transacciones de ventas realizadas en Dubai en los últimos seis meses, que aumentó un 30% y ascendió a US $ 29 mil millones.
En enero de 2014, según un informe de JLL, se crearon dos nuevas agencias gubernamentales en Dubai para mejorar el atractivo del emirato para los inversores y turistas mundiales. Eran la Agencia de Desarrollo de Inversiones de Dubai y la Corporación de Turismo y Comercialización Comercial de Dubai. Además de estos signos obvios de un obvio "crecimiento" y fortalecimiento del mercado inmobiliario de Dubai, a principios de año también se registró un aumento en la actividad bursátil. Varios grandes desarrolladores inmobiliarios de Dubai, incluido Emaar, fueron los primeros en anunciar su intención de hacer una oferta pública inicial (OPI) en un futuro próximo para vender sus acciones en los mercados bursátiles mundiales.
Los expertos de JLL, así como muchas otras agencias mundiales líderes, por lo general, realizan un análisis exhaustivo de las principales tendencias en el mercado inmobiliario y son sensibles al pulso de la ciudad, por lo que los pronósticos realizados por ellos rara vez son erróneos. El único error que cometieron los expertos de JLL fue la predicción de que los precios inmobiliarios alcanzarán el nivel anterior a la crisis en 2013, principios de 2014, lo que no sucedió gracias a las medidas oportunas tomadas por el gobierno de Dubai y posiblemente debido a pronósticos de advertencia similares. Si cree en el informe JLL para el segundo trimestre del año, hoy el futuro de la inversión en bienes raíces en Dubai parece más que alentador. En él, los expertos de la oficina reflejaron la tendencia principal del año: una disminución en la tasa de crecimiento de los precios.
Según Craig Plumb, jefe de la división de Oriente Medio de JLL, las medidas tomadas por el gobierno de Dubai para evitar la especulación en la vivienda, así como el aumento excesivo de los precios, que comenzó a afectar directamente el nivel de demanda, condujeron a una desaceleración en los precios de las propiedades en Dubai durante segundo trimestre del año. Por el momento, el desarrollo al alza del mercado inmobiliario de Dubai todavía está en curso: según los indicadores anuales del segundo trimestre, los precios de la vivienda han aumentado un 36%. Sin embargo, según los indicadores trimestrales, es obvio que el ritmo de este desarrollo se desaceleró notablemente en el segundo trimestre del año, cuando los precios aumentaron en un promedio del 6%, en comparación con el 10% en el primer trimestre del año. El aumento de los precios de alquiler en el segundo trimestre también disminuyó: del 7% en el primer trimestre al 3% en el segundo trimestre. La disminución de las ventas también indica la estabilización del sobrecalentado mercado inmobiliario de Dubai. Entonces, el informe de JLL dice que, según datos de mayo de este año, el volumen de transacciones para la venta de villas, en particular, disminuyó en un 50% en comparación con el mismo período del año pasado. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que tal tendencia a la baja en las tasas de crecimiento no debería causar preocupación desde ningún punto de vista. Sí, ahora no es el momento para obtener ganancias rápidas, dicen los expertos, pero los precios más bajos son beneficiosos a largo plazo. Por un lado, garantiza que en el futuro cercano no enfrentaremos otra "burbuja de jabón", y por otro lado, brinda a los inversores potenciales la oportunidad de "ponerse al día" con el constante deslizamiento debido a los rápidos aumentos de precios, la oportunidad de invertir los fondos disponibles.
Vivienda de lujo
La disminución generalizada de los precios de la vivienda en Dubai en el primer semestre de este año se reflejó en todos los sectores de bienes raíces, pero no olvide que el valor promedio de la tasa de crecimiento de los precios es un indicador promedio, pero en realidad diferentes sectores pueden mostrar resultados muy diferentes. , dependiendo de varios factores. Uno de estos factores es el equilibrio de la oferta y la demanda, que, según otra agencia de consultoría y análisis autorizada, Knight Frank, da lugar a las principales tendencias en la formación de precios de propiedades para diversos fines y categorías de precios.
Knight Frank, en particular, compila regularmente el índice Prime Global Cities, que también refleja el nivel de los precios de las viviendas premium, para la demanda de viviendas de lujo de élite en todo el mundo. Y dado que Dubai es, hasta cierto punto, el centro mundial para la concentración de bienes raíces de élite, debido a las condiciones fiscales favorables para los inversores, este indicador es más que relevante para el emirato. "A medida que la crisis en la Eurozona se resuelve y la situación económica general mejora", según el informe final de Knight Frank de 2013, "la demanda de bienes inmuebles de lujo en todo el mundo está creciendo constantemente, a pesar de que los mercados financieros pueden proporcionar un porcentaje bastante bajo rentabilidad ". El índice Prime Global Cities para Dubai para el último trimestre de 2013 indica que la tasa anual de crecimiento de precios en este trimestre fue la más alta desde 2010, pero la tasa de crecimiento trimestral fue la más baja desde 2012.
En marzo de 2014, Knight Frank publicó una calificación de las ciudades más caras del mundo en términos del costo de un metro cuadrado de bienes raíces de élite. De las 20 ciudades del mundo analizadas en el informe Knight Frank, Dubai ocupa el puesto 19 en términos de precios de vivienda premium, solo Ciudad del Cabo es más baja, donde por el millón de dólares puede comprar 215.1 metros cuadrados. m de viviendas de lujo. Al mismo tiempo, los expertos de Knight Frank enfatizan que los precios de las viviendas de lujo en Dubai todavía tienen espacio para crecer. Entonces, por US $ 1 millón en Dubai puede comprar 146 metros cuadrados de viviendas premium, que es seis veces más que en Londres, siete veces más que en Hong Kong y 10 veces más que en Mónaco. Otras ciudades importantes del mundo, como Moscú, Mumbai y Estambul, también siguen siendo más caras que Dubai, en términos del costo de 1 metro cuadrado de bienes raíces.
Con respecto al ritmo y el volumen de los aumentos de precios, aquí Dubai, según el informe Knight Frank, ocupó el séptimo lugar de 10 ciudades en el informe, y el octavo tomó la capital de los Emiratos Árabes Unidos, Abu Dhabi. Dubai y Abu Dhabi tomaron tales posiciones en esta lista debido al crecimiento en los precios de la vivienda premium en un 17% y 15% en 2013, respectivamente. En el segundo semestre del año, según el último informe de Knight Frank, los precios de las viviendas premium aumentarán en otro 10-15%, en gran parte debido al hecho de que en los próximos 18 meses no se encargarán tantos objetos en este sector, que, por supuesto, provoca una gran demanda. Por lo tanto, el sector inmobiliario de élite en Dubai es uno de los objetos más rentables para la inversión, cuya capitalización está creciendo de manera constante y constante.
Auge de la construcción
Pocos en cualquier otra ciudad del mundo por semana hay tantos anuncios sobre el lanzamiento de nuevos proyectos, como en Dubai. Pero, como señalan los expertos de la agencia analítica CBRE, el emirato no solo puede aceptar orgánicamente, sino que también necesita al menos 30 mil nuevas propiedades inmobiliarias.
Hoy, el auge de la construcción se ha convertido en la realidad cotidiana de la "ciudad del futuro", que es difícil de imaginar sin sitios de construcción a gran escala y un bosque de grúas de construcción. Sin embargo, en las áreas de la ciudad que son populares entre los inversores, compradores de viviendas y turistas, cada vez hay menos espacio libre para el desarrollo, por lo que el costo de la tierra aquí está creciendo constantemente, lo que significa que los precios de las viviendas de nueva construcción también están aumentando. Pero, como se mencionó anteriormente, los precios tienen un límite, por lo que los desarrolladores de Dubai están buscando cada vez más en la dirección de parcelas más rentables en áreas remotas de Dubai. Los compradores de viviendas, que desean reducir el costo de compra, también buscan allí.
Un informe reciente de la agencia analítica CBRE sugirió que los desarrolladores de Dubai construirán más viviendas de clase media en áreas remotas de Dubai. Según CBRE, este año los desarrolladores construirán unas 17 mil unidades de viviendas nuevas en Dubai. La mayoría de las propiedades residenciales se crearán como parte de megaproyectos a gran escala en áreas como Dubailand, Jumeirah Village Circle y Dubai Silicon Oasis. En solo una semana de abril, según CBRE, tres grandes actores inmobiliarios, los desarrolladores Emaar, Dubai Properties y Lootah Real Estate, anunciaron el inicio de la construcción de 845 nuevas propiedades en las afueras de Dubai.
El rápido crecimiento de los precios inmobiliarios, aunque se ha moderado en el primer semestre de 2014, está obligando cada vez más a muchos compradores a buscar opciones de vivienda de precio medio más asequibles, lo que crea una mayor demanda de tales propiedades. En varios informes de la compañía analítica Meed Insight se menciona algo más que la construcción a gran escala de instalaciones en todas las áreas de Du-bai. Según su propia calificación de esta oficina, Dubai por segundo año consecutivo ocupó el primer lugar en número y escala de proyectos de construcción. Los EAU en su conjunto y Dubai en particular han vuelto a tomar una posición de liderazgo entre todos los países de Oriente Medio en el ritmo y el volumen de los proyectos de construcción. La mayoría de los proyectos mencionados se implementaron en Dubai, donde en 2013 se gastaron US $ 20,6 mil millones en construcción, lo que representó casi el 52% del presupuesto total del sector de la construcción en los EAU. El costo total de los proyectos de construcción de varias instalaciones que aún no se han implementado en todos los países de la región del Medio Oriente es de más de US $ 1 billón, de los cuales US $ 428 mil millones recaen en los EAU. Por lo tanto, en los próximos cinco años, los EAU también tienen todas las posibilidades de mantener una posición de liderazgo en el ritmo y el volumen de la construcción.
Este año, el valor total de los contratos de construcción en Dubai actualmente asciende a más de US $ 100 mil millones, lo que nos permite hablar sobre un aumento de más del doble en los volúmenes del sector en comparación con el año pasado. Al mismo tiempo, en esta etapa, los proyectos más o menos grandes en Dubai son iniciados y son propiedad del sector público o controlados por él. Muchos proyectos grandes e importantes para la ciudad, previamente "congelados", se reviven nuevamente y están a punto de completarse.
Entre ellos, una línea de tranvía, una línea de metro y el centro comercial Palm Jumeirah en la famosa isla artificial. Todo esto inspira a los inversores con gran confianza y nos permite ser optimistas sobre el futuro del sector de la construcción en Dubai, según un informe de Meed Insight.
Desarrollo integral
A fines del año pasado, todas las agencias analíticas señalaron que el mercado inmobiliario de Dubai se está desarrollando no solo rápidamente, lo que causó preocupación, sino también de manera integral, lo que inspiró confianza. La reactivación del mercado capturó todos los sectores sin excepción y continuó en 2014. Una señal obvia de la creciente confianza de los inversores ha sido el aumento en el número de empresas que hacen negocios en Dubai. Y esto, a su vez, no pudo sino causar un aumento en los precios en el mercado inmobiliario de oficinas, como señalaron los expertos de CBRE. La empresa de análisis y consultoría CBRE realizó un estudio de más de 70 grandes corporaciones internacionales, que generalmente ocupan 25 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas en todo el mundo, y descubrió que el porcentaje de quienes planean expandir sus empresas en el Medio Oriente en un futuro cercano en un año aumentado del 24% al 30%. Hoy, una de cada tres empresas internacionales encuestadas por CBRE planea identificar su presencia en la región del Medio Oriente, donde Dubai es el lugar más atractivo.
La principal tendencia en este mercado en el futuro, según los expertos, seguirá siendo la prioridad de la calidad de los bienes raíces de las oficinas, lo que significa que áreas y complejos como DIFC, Dubai Downtown y Tecom tendrán una mayor demanda. Otros 850 mil metros cuadrados de espacio de oficinas se pondrán en servicio en Dubai este año. En 2014, los expertos de otra compañía analítica global líder, Cluttons, también notaron un mayor interés de los inversores en bienes raíces industriales y comerciales en las zonas económicas libres de Dubai y predijeron un mayor aumento en el interés en proyectos en este sector.
Según Cluttons, las zonas económicas libres comenzarán a disfrutar de una demanda especial, donde la cantidad de bienes raíces comerciales e industriales gratuitos está disminuyendo constantemente, como en la Zona Industrial Libre de la Ciudad Industrial de Dubai o el Parque de Inversiones de Dubai. Por lo tanto, los expertos de la mayoría de las agencias de análisis y oficinas de consultoría acuerdan un futuro prometedor para las inversiones inmobiliarias en Dubai y los Emiratos Árabes Unidos. En este sentido, la estabilización de precios del mercado solo puede convertirse en un beneficio adicional para aquellos que cuentan con perspectivas a largo plazo.
Puede obtener información adicional sobre la compra de propiedades en Dubai a través de especialistas de IMEX Real Estate por teléfono en Moscú +7 (495) 5100008, teléfono gratuito en los EAU 800-IMEX (8004639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected].
